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成功事例は氷山の一角。失敗事例は見えないところに積み重なっています。氷山の一角を見せて全体がそうだと認識させようとする業者や専門家の都合に左右されませんように。
副収入と資産形成はトレードオフ
副収入、つまり使ってもいい現金がほしいなら資産形成はできません。
資産形成をしたいなら、現金は使えません。
株式投資なら高い配当利回りの株価は、下落傾向でしょう。
不動産投資で高い利回りの物件価格は、下落傾向でしょう。
副収入にはなりますが、資産としては目減りする可能性が高いものです。
例外はあるけれど
もちろん例外はあります。
不祥事を起こした直後に買った株価が数年で元に戻ることはあるでしょう。
ここだけの話、大震災による地価の下落は２年で元に戻ります。
ただ、そのタイミングは予測できず、勇気も必要です（？）。
両方狙おうとすると買えない
トレードオフなので、どちらか優先すべきです。
ですが、よく聞くのは「キャッシュフローは欲しい。出口（売却）も取れる（利益が出る）ようにしたい。」というもの。
不動産投資なら、例えば築古戸建なら「既に建物価格はゼロに近い。もう物件価格が下がりきっているので最悪は土地値で売れる」などと言います。
実際、そういうケースもあります。成功事例として良く聞きます。
成功事例は氷山の一角
冒頭の成功事例・失敗事例の話に戻ります。
築古戸建投資の成功事例の裏には失敗事例もあります。
例えば
- いつ入居者が退去するかわからないから現金化したいタイミング（高く売れる市況）と合うかどうかわからない
- 大家の都合で退去させたい場合は立ち退き料が必要（次の住居を契約して引っ越すための費用＋手間代）
- もはやリフォームしても使えないような廃屋付きだと高く売れない（一般の人は更地渡しと言われても感情的に高く買えないもの）
- 建物を解体して更地にするのに思っている以上に費用が掛かる（木造建物の解体費と同じくらい整地する費用…エアコン処分や庭石・庭木・ブロック塀を撤去する費用が意外と高い）
- 境界が不明瞭だと境界確定測量が必要になる（簡易見積もりはこちら）
のため、売ろうと思うと解体費などで100万円〜200万円くらいは余計に掛かります。
ほかにも、旧耐震の建物のため、中地震（震度６程度）で周囲の建物は問題ないのに、倒壊した場合、損害賠償請求される恐れもあります。
果たして築古戸建は資産と言えるのでしょうか？
ちなみに金融機関からは一般的に土地価格マイナス解体費として評価される傾向にあります。
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