パートナー選びのイメージ

パートナー選びのポイント(前編)(No.25)

良い不動産会社を選ぼう!

前回は「家賃下落の対抗策」でした。家賃下落に対抗するには、家賃に見合ったサービスを付加することです。後付けできるサービスは複数ありますので、ぜひ検討して下さい。

さて、第25回は「パートナー選びのポイント(前編)」です。

パートナーとは不動産会社のことで、良い会社と組めれば、あなたの賃貸経営は安泰です。ただ、不動産会社の評価基準は、大家さんの経営スタイルによります。経営スタイルとは、アパート経営を「投資(資産形成)」と考えているのか「事業」と考えているのかの違いです。あなたの場合はどちらですか?

家賃保証に騙されないように!

もし「投資」だとすれば、不動産会社の評価基準は募集管理システムにあります。なぜなら、投資は不労所得を目指すものなので、不動産会社との関係は管理委託か一括借上となるからです。具体的な評価方法は、競合物件より入居者を獲得できる仕組み、長期入居のための仕組み、それらの取り組みが特定の優秀な人材に依存していないのか、の3点です。

つまり、満室経営を実現する能力の有無を見極めることです。

ここで注意してほしいのは、家賃保証に誤魔化されないことです。満室を実現することは困難なので、家賃保証のために赤字が続いていたら会社は破綻します。それでも家賃保証を打ち出すのにはワケがあります。まず、新築や売買仲介とセットであれば、このときの粗利が大きいため、その後の家賃保証で赤字となっても、たいした影響はありません。

特に、大手アパートメーカーの新築時の粗利は4割とも5割とも言われています。また、保証家賃はいつでも減額できるので、赤字は回避できます。なぜなら、大企業といっても借主は借地借家法上保護され、家賃減額を特約で禁止していたとしても、法律上無効と主張できるからです。

自主管理が重要!

そんなに家賃を下げられてはたまらん!と、大家さんが自分の物件を工夫して差別化することは困難です。

不動産会社は、管理の手間を増やしたくないので、物件ごとに設備や入居ルールを変えられるのを嫌がります。こうして差別化のできない物件は、家賃保証の減額の要求を飲むしかありません。この流れに逆らうには、自主管理によって大家さんの時間と労力を投入し、特長のある物件を運営することです。この経営スタイルの場合は、また違ったタイプの不動産会社が求められます。

次回、詳しく解説します。

The following two tabs change content below.
ノウハウがあっても、一人では、なかなか行動できないもの。そんなあなたは、東京大家塾にご入会を。私や仲間たちといっしょに実践していきましょう。個別相談・グループコンサル、テンプレートの提供、各種同行サービスなどが受けられます。まずは、おトクなメルマガ登録を。そして、はじめてセミナーにお越しくださいね。

最新記事 by J-REC公認不動産コンサルタント 大友哲哉 (全て見る)

関連記事

  1. 予算の捻出

    空室対策の予算の設定方法と捻出方法(No.21)

  2. ワンルームイメージ

    相場に見合ったありきたりな部屋にする(No.18)

  3. 問題の解決イメージ

    空室の原因と対策 その1(業者側の問題)(No.15)

  4. シングルマザーの入居者イメージ

    シングルマザーを受け入れよう(No.04)

  5. 3点ユニットイメージ

    時代遅れの二大設備の対処法(No.17)

  6. ステージングした部屋のイメージ

    ありきたりな部屋でも選ばれるテクニック(No.19)

  7. 今すぐ出来る空室対策

    被災者に住まいを提供しよう(No.01)

  8. 外国人入居者イメージ

    外国人を受け入れよう(No.03)

最近の記事

  1. 不動産実務検定

    アパート・マンション経営の失敗
    アパート・マンション経営で失敗する5つの理由と回…
  2. 大家の会の活用方法

    大家の会イメージ
    大家の会の種類と選び方・遠方の場合・効果的な参加…
  3. 空室対策トピックス

    古いキッチン
    空室対策でキッチンにおしゃれなガステーブルを設置…
  4. 大家さんTV

    対談動画タイトル画像.008
    地域創生で不動産投資の枠を超越|プロフェッショナ…
人気の記事 注目の記事

ARCHIVES

実家活用大百科
東京大家塾's SHOP