良い空室対策セミナー×悪い空室対策セミナー

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J-REC公認不動産コンサルタント大友哲哉

宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾（2006年〜）や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第１支部長・認定講師（2008年〜）として累計３万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/226件〜・Udemy講師★4.18/1,107名〜・ココナラ個別相談★5.0/136件〜。著書/共著19冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

1.無料の空室対策セミナーは要注意!!

まず、参加費が無料だったり少額だったりする空室対策セミナーは、要注意です。なぜなら、何かしら営業（売り込み）されるからです。主催側はボランティアではないので、何かしら収益を上げるために、セミナー参加者を集めるのです。そのエサとなるのが空室対策セミナーなのです。この点だけ理解しているなら、無料の空室対策セミナーはどんどん参加していいと思います。中には、有益なセミナーもあるはずです。

2.主催者のバックグラウンドを確認する

このように主催者側のバックグラウンド（真の意図）を考えることは重要です。主催者側のバックグラウンドと、あなたの問題解決（空室対策）が一致していれば問題ありません。ですが、一致しない場合は要注意となります。

では、主催者側のバックグラウンドと、あなたの問題解決が一致する場合は、どのようなケースがあるのでしょうか？　それは、空室を満室にすることで、主催者側が利益を得るのかどうかです。いくつか紹介しましょう。

2-1.空室対策コンサルタントが主催している空室対策セミナー

空室対策コンサルタントが主催している空室対策セミナーなら、きっと空室対策の事例や実績が豊富でしょう。そうしたコンサルタントの取り組み事例は大いに参考になりますし、そのコンサルタントに空室対策を依頼してもいいでしょう。ちなみに、駆け出しのコンサルタントでも、実績や事例がほしいので、あなたの空室を安価で熱心になって満室にしてくれることが期待できます。こちらのほうが費用対効果は大きいと言えます。なお、空室対策の報酬は成果報酬のことが多いようです。

2-2.空室対策リフォームが得意な会社の空室対策セミナー

空室対策リフォームが得意なリフォーム会社が主催している空室対策セミナーなら、きっと空室対策に効果的なリフォームの事例や実績が豊富でしょう。リフォームする前だったり、長期入居されていた入居者さんが退去した部屋で、古い設備のままのお部屋があったりするなら、空室対策が得意なリフォーム会社に空室対策を依頼してもいいでしょう。注意点は、家賃とのバランス。例えば、家賃が３万円なのに３００万円のリフォームはやりすぎです。予算は、リフォーム利回りから逆算しましょう。

リフォーム利回りとは、物件の利回りを基準にした利回りとします。

そして、通常の原状回復リフォーム＋αの予算を、空室対策リフォームすることで上げられる家賃とリフォーム利回りで算出します。例えば、リフォーム利回り（物件の利回り）が１０％。ある空室対策リフォームをすることで家賃が１万円アップできるとします。そうしましたら、年間１２万円の収入アップなので、１２万円を利回り１０％で割ります。すると１２０万円となります。つまり、リフォーム利回り１０％で家賃１万円アップが期待できるなら、そのリフォームの予算は１２０万円となります。

なお、何のリフォームでいくら家賃が上げられるかは、SUUMOの賃料・設備相場チェッカーで試算できます。

2-3.空室対策が得意な管理会社

空室対策が得意な管理会社の空室対策セミナーは必見です。多くの管理物件を満室にするのに苦心したノウハウが期待できるからです。また、空室対策をきっかけに管理戸数を増やしたい思惑もあるのでしょうが、本当に満室にしてくれる管理会社なら、いっそのこと管理会社を変更してしまってもいいくらいですよね。

ですが、空室率が２０％や３０％が当たり前のエリアで、相場より高めの家賃設定のままで、管理費５％程度の報酬で満室にしてくれると考えるのは虫が良すぎるかもしれません。となると、空室対策のために別報酬を求められるか、空室対策リフォームが割高か、少なくとも家賃の見直しは必須でしょう。管理会社も空室には頭を痛めているものです。

不動産投資セミナーのポータルサイトで探す

不動産投資セミナーはいろいろな会社が開催していますが、まずは、いわゆるポータルサイトで比較検討しながら探してみることをオススメします。代表的なサイトを紹介します。

空室対策セミナーに行く前に管理会社に相談する

ところで、そもそも論として、管理会社と空室を満室にするための打ち合わせはされていますでしょうか。ただ単に「空室でも文句を言わない大家さん」と思われているだけかもしれません。文句を言う必要はありませんが「満室にしたいのですが、どのような方策がありますか？」と、一言くらいは相談してみるべきです。また管理会社のホームページを見て「空室対策コンサルティングをします」と書いてあるなら、しっかりコンサルティングしてもらいましょう。

空室対策は空室診断があって初めて機能する

またまた、そもそも論ですが、何が原因で空室なのか、その理由はお分かりでしょうか。これが曖昧だと、あなたの選んだ空室対策が無駄に終わる可能性があります。確かに、下手な鉄砲も数撃てば当たるかもしれません。ですが、数打つにも予算や時間が必要です。何も遠回りする必要はありません。となると、空室対策ノウハウも必要なのですが、空室＜診断＞ノウハウも必要だということになります。

つまり、空室対策セミナーの良し悪しを判断するのに、空室診断のチェック項目を見てみるのが良いでしょう。もし、そうしたチェックリストのようなものがない場合は、下手な鉄砲である可能性が高い、つまり行き当たりばったりの空室対策だったり、たまたま上手くいった空室対策なのかもしれません。