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定期借家を導入すると、一般的には断るであろう入居申込みを、リスク管理しながら受け入れられるので、満室稼働に貢献しますよ？
東京大家塾の「空室対策・段位認定コース」の九段は「定期借家契約について管理会社と打ち合わせをする」ことです。
ちなみに、2021年12月の東京大家塾の会員さん（６ヶ月以上在籍）の空室率は2.2% でした。
定期借家契約は、契約期間の満了と共に、入居者に退去してもらえる契約形態です。「え？ 当たり前でしょ？」と思った大家さんは、ちょっと勉強不足。
一般的な「普通借家契約」は、契約期間が満了して、大家さんが入居者の退去を希望してもＮＧ！ 借地借家法という法律上、入居者が住み続けたいと希望する限り賃貸借契約は「自動更新」され続けるのです。極論すると、未来永劫、貸し続けなければならないのです!! 家賃滞納していようと、老朽化していようと、そんなのカンケーネーなのです。
それでも、どうしても退去して欲しい時は「立退料」の話になります。なぜ、貸した物を返して欲しいのにお金を払わなければならないのか？ あまりにも借主を保護しすぎで、理不尽な法律・制度・契約なのです。
だから、入居審査は厳しくなります。不良入居者に居続けられるのは最悪だからです。なぜなら、周囲の優良入居が不良入居者のせいで退去されてしまうからです。これはゼッタイに避けたい事態です。
そこで定期借家契約なのです。
定期借家契約なら契約期間満了と共に無条件で退去させられます。もちろん、立退料の話にもなりません。
ですので、例えば、滞納保証会社の審査がＮＧだった入居希望者でも、面談してみて悪くないと判断すれば、６ヶ月間の定期借家契約で入居して様子を見る、という選択が取れるようになります。
ですが、契約実務が煩雑になるなど、管理会社に敬遠されがちです。特に、大手は困難です。逆に、これから管理戸数を伸ばそうとしている中小管理会社なら、なんとか理解してもらえるように努力する価値はあります。大手管理会社との差別化になると理解されれば勝算はあります。
なお「定期借家は入居者に嫌われる」とのデマがあります。逆です。定期借家は入居者にとって「メリット」なのです。
なぜなら、不良入居者を追い出すことができるので、入居ルールを守る入居者だけの優良物件になるのですから。
管理会社が「定期借家は入居者に嫌われる」というのは
「この大家メンドクセーナー」
「定期借家は管理会社にとってメリットはないんだよナー」
・・・とは、正直に言えないので「空室対策の足を引っ張る」って言っとこうとの意味です。
この壁を乗り越えられるほど、管理会社といかに関係を築くか。定期借家に限らず、管理会社との関係性は、今後の空室対策の要になるでしょうね。
定期借家をしっかり勉強したい方は、ちょっと古いのですが、大家さんＴＶという有料動画視聴サイトで、私の過去のセミナーが視聴できます。
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