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パートナー選びのポイント(前編)(No.25)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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良い不動産会社を選ぼう!

前回は「家賃下落の対抗策」でした。家賃下落に対抗するには、家賃に見合ったサービスを付加することです。後付けできるサービスは複数ありますので、ぜひ検討して下さい。

さて、第25回は「パートナー選びのポイント(前編)」です。

パートナーとは不動産会社のことで、良い会社と組めれば、あなたの賃貸経営は安泰です。ただ、不動産会社の評価基準は、大家さんの経営スタイルによります。経営スタイルとは、アパート経営を「投資(資産形成)」と考えているのか「事業」と考えているのかの違いです。あなたの場合はどちらですか?

家賃保証に騙されないように!

もし「投資」だとすれば、不動産会社の評価基準は募集管理システムにあります。なぜなら、投資は不労所得を目指すものなので、不動産会社との関係は管理委託か一括借上となるからです。具体的な評価方法は、競合物件より入居者を獲得できる仕組み、長期入居のための仕組み、それらの取り組みが特定の優秀な人材に依存していないのか、の3点です。

つまり、満室経営を実現する能力の有無を見極めることです。

ここで注意してほしいのは、家賃保証に誤魔化されないことです。満室を実現することは困難なので、家賃保証のために赤字が続いていたら会社は破綻します。それでも家賃保証を打ち出すのにはワケがあります。まず、新築や売買仲介とセットであれば、このときの粗利が大きいため、その後の家賃保証で赤字となっても、たいした影響はありません。

特に、大手アパートメーカーの新築時の粗利は4割とも5割とも言われています。また、保証家賃はいつでも減額できるので、赤字は回避できます。なぜなら、大企業といっても借主は借地借家法上保護され、家賃減額を特約で禁止していたとしても、法律上無効と主張できるからです。

自主管理が重要!

そんなに家賃を下げられてはたまらん!と、大家さんが自分の物件を工夫して差別化することは困難です。

不動産会社は、管理の手間を増やしたくないので、物件ごとに設備や入居ルールを変えられるのを嫌がります。こうして差別化のできない物件は、家賃保証の減額の要求を飲むしかありません。この流れに逆らうには、自主管理によって大家さんの時間と労力を投入し、特長のある物件を運営することです。この経営スタイルの場合は、また違ったタイプの不動産会社が求められます。

次回、詳しく解説します。

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