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2006年から東京大家塾で毎月研究会を続けている私が、物件が買えない人に共通するパターン３つ解説します。
今回は２つ目。結論はズバリこちら。
デフレ経済時代の投資スタイルをマネしようとしている
投資スタイルは、投資基準を設定する際の指針や方針のことです。
デフレ経済時代の投資スタイルでは、利回りを重視していました。例えば、地方の高利回りなアパートや築古の戸建賃貸などです。この投資スタイルでは、売却益（キャピタルゲイン）より賃料収入（インカムゲイン）を重視します。
そうすると投資基準は、地方高利回りアパートや築古戸建賃貸となります。最低でも利回り10%なんてわかりやすい数値が使われていました。
成功法則の再現は前提条件が同じ場合に限られる
しかし、今、デフレ経済時代の投資スタイルを単純に模倣すべきではありません。
なぜなら、成功法則は特定の条件が揃った場合にしか再現されないからです。デフレ経済時代の前提条件は、物件価格の低迷や下落です。しかし、最近では物件価格が上昇傾向にあります。
そのため、同じ投資スタイル＝高利回り物件を買おうとすると、これまで以上に地方に目を向けることになります。具体的には、もっと遠く、もっと人口が少なく賃貸需要が少ないエリアです。要するに、高難易度の投資物件となります。
デフレ経済とインフレ経済の利益の源泉の違い
| 時代 | 年間家賃収入 | 物件価格 | 表面利回り | 利益の源泉 |
|---|---|---|---|---|
| デフレ経済 | 100万円 | 1,000万円 | 10.0% | インカムゲイン |
| インフレ経済 | 100万円 | 1,200万円 | 8.3% | キャピタルゲイン |
もう少し、利回りについて説明します。
デフレ経済下は、物件価格が低迷あるいは下落傾向ですから、それを上回るだけの家賃収入つまり利回りが必要です。
一方で、インフレ経済下は、例え現金収支がマイナスでも、それを上回るだけの物件価格（含み益）や転売益が期待できるのであれば、とにかく購入する判断は理に適います。こうした時代変化に応じて、利益の源泉も切り替えが必要なのです。
もし、以前と同じ利回り重視の投資スタイルなら、もっとリスクを取る必要があります。
バブル時代の成功法則と失敗法則に学ぶ
インフレ経済下を見据えるなら、バブル時代の成功法則を研究すると良いのかもしれません（半分本気・半分冗談です）。
当時はとにかく「買いさえすれば良い」だったので「いかに銀行にお金を出させるか？」に知恵を絞っていたことでしょう。もっとも、銀行アプローチ方法はデフレ経済下と異なるでしょうから、改めて研究の余地がありそうです。
一方で、バブル時代の失敗法則から学ぶことはカンタンです。資産価値ではなく利用価値のあるものを選ぶことです。
ただし、利用価値を見極めるためには多少の建築・不動産の知識が必要です。ご自身で取り組むのが楽しければ良いでしょう。そうでないなら、私のようなコンサルタント数人に意見を求めて判断するといいでしょう。
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