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空室の原因と対策 その 2(大家側の問題)(No.16)

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宅建士/AFP/PMP®など。不動産オーナー向け教育事業、東京大家塾(2006年〜)や不動産実務検定®認定団体J-REC理事・東京第1支部長・認定講師(2008年〜)として累計3万件以上の不動産投資・活用・トラブル相談の経験から失敗しない不動産活用を体系化。Google★4.8/215件〜・Udemy講師★4.2/972名〜・ココナラ個別相談★4.9/123件〜。著書/共著17冊・講演実績全国25団体〜・寄稿/取材協力多数。

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空室の原因と対策!

前回は「空室の原因とその対策1」でした。空室の原因の1つに、そもそも業者が募集活動をしていないことがあります。募集チラシの内容とポータルサイトの掲載を確認しましょう。

さて、第16回は「空室の原因とその対策2」です。

今回は、空室の原因として大家さん側に問題がある場合を解説します。それは「大家さんと借り手側の認識のズレ」です。このズレの発生源は、賃貸市場が借り手市場になったことと、世代間格差から生まれています。このズレを埋めていくには、どうしたら良いのでしょうか?

入居者層と同じ世代の意見に耳を傾けること!

なぜなら、これまでずっと貸し手の都合を優先していた思考回路を、借り手の都合を考える思考回路に切り替えることは難しいもの
です。また、世代間格差の解消を自分の中で行うことは困難です。そこで、入居者層と同世代の意見を受け入れることになります。

例えば、内外装の色や柄について意見を求め反映させます。すると、見た目が入居者好みになることで、募集チラシやネット広告の写真のアピール力が向上します。また、借り手側が求める設備を導入することで築浅物件とも戦えます。

なお、具体的に意見を聞くべき人で最も身近なのは、業者のスタッフです。中でもお客様と一緒に部屋を案内しているスタッフです。注意点は「業者の意見」ではなく「お客様の意見」を教えてもらうことです。例えば「先日案内したお客様はこう言っていた」という事実を教えてもらうことです。それも複数のお客様の話を集めて判断することです。

年齢だけでなく、年収も重要!

また、あなたの子供や孫の意見を聞くのも良いでしょう。注意点は年収です。世代は同じでも年収が異なる場合は参考になりません。

いかがでしたでしょうか。

年齢によって時間感覚は変化するといわれています。例えば、20歳の10年前は年齢比50%、80歳の10年前は年齢比12.5%、時間感覚は4倍の差となります。築10年の物件に対する感覚の違いを埋めることは難しいものです。そこで入居者層と同じ層の意見を聞くことです。もしかしたら、若輩者に意見されるのに抵抗があるかもしれません。まずは小さい範囲で採用して結果で評価しましょう。

次回は、時代遅れの二大設備「3点ユニット」と「室外洗濯機置場」の対処方法をご紹介します。

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